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提前解除租赁合同应签订完善的解除协议，避免日后纷争

刘军


笔者最近代理了一件因提前解除租赁合同，承租人（原告）要求出租人（被告）返还押金争议案件。笔者代理原告，一审法院未支持原告的诉请。二审阶段，笔者作为原告（上诉人）的代理律师，据理力争，最终二审法院认可笔者的代理意见，撤销一审判决，支持上诉人的诉请。现对该案的法律问题以及对商务人士的启示一一分析，供大家探讨。
租赁合同约定的期限是10年，1年后，原告因生意不好，提出退租，被告给予同意。双方为此签订了一份补充协议，补充协议未涉及到租赁押金如何处理问题，也未明确约定解除租赁合同，同时还要求原告在签署补充协议后支付补充协议签署日之后3个月的租金。同日，原告介绍了新的承租人与被告签订了一份新的租赁合同，租金等主要条款与原合同一致，同时被告向新承租人收取了押金。原告没有在新的租赁合同上签字。补充协议签订后，原告依约向被告支付了3个月的租金，嗣后不久，因新承租人也向被告支付了3个月的租金，故被告退回原告支付的租金。新承租人在租赁合同履行6个月后因涉嫌刑事犯罪被逮捕，新租赁合同终止。被告为清理新承租人的装修重新出租支付了近10万多的款项。后因原告向被告索要押金遭到拒绝涉诉，诉讼过程中，被告提出反诉，要求原告赔偿被告清理装修支付的10万元损失。
我方的观点是：1、补充协议表明双方协商解除合同，原告不构成违约；2、被告与新承租人同日签订的新租赁合同（原告不是该合同当事人）进一步表明原租赁关系终止，新租赁合同不是转租合同，原告不是转租人；3、根据补充协议，原告支付此后3个月的租金不能理解为原告为新承租人支付租金提供担保，且被告退还3个月的租金表明该合同已履行完毕；4、被告为清理新承租人的装修支付的费用应向新承租人主张赔偿，与原告无关；5、根据租赁合同有关约定，租赁关系终止时，被告收取的房租租赁保证金除用以抵冲合同约定的原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。故被告应返还原告支付的押金
被告的观点是：1、原被告租赁合同未解除，被告与新承租人之间租赁关系中，原告是转租人，故须承担转租人的法律责任；2、新承租人违约即原告违约，现新承租人终止合同，即原告终止合同，故须承担违约责任，根据租赁合同有关条款，被告有权没收原告押金，并可要求原告赔偿有关损失。
一审法院的判决有意思：认定补充协议表明双方协商解除合同，但就押金处理问题未作约定，现原告要求被告退还押金，被告不予同意，故原告诉请不予支持。被告索赔的理由同样不予支持。
二审法院完全支持我方的观点，最终判令被告返还原告支付的押金。
本案给商务人士最大的启示是：解除租赁合同时一定要将与租赁合同有关事项均给予明确约定，以免日后争议。本案原告签订补充协议就是想退出租赁合同，同时找来新的承租人，以免承担提前解约的违约责任。但补充协议并未将原告的真实意思表示说清楚，反而不明不白的约定支付此后三个月的租金，这容易让人理解为，原告为新承租人履约提供了担保。好在是仅仅约定支付三个月的租金，且出租人又将三个月的租金退给原告。而从常理分析，出租人的想法未必有错，即原告应该对新的承租人的行为负责，因为新的承租人是原告找来的。但问题是，新的租赁合同是被告与新承租人之间签订的，同时也向新承租人收取了押金。由于原被告的真实意思表示相互对立，而补充协议又未予明确，双方各执一辞，最后只好由法院来裁判了。法院在补充协议不够明确的情况下，结合新的租赁合同、补充协议的履行情况及措辞等综合判断，最终判决被告返还原告支付的押金。原告的合法权利得到了保护，但如果补充协议将原告的真实意思表达清楚，考虑到败诉的可能性很大的话，被告一般会不经诉讼就将押金退还。如果有专业律师来起草这样的补充协议，完全可以达到避免诉讼之目的。

表见代理的类型及现实表现形式

中国人民大学法学院2003级民商法专业法学硕士研究生 李学林


根据《合同法》第四十九条的相关规定，在我国现行的民事立法中，表见代理表现形态有三种。即授权表示型表见代理，权限逾越型表见代理和权限延续型表见代理。下文将对这三种类型及其在现实中的表现形式进行论述。
（一）授权表示型表见代理
授权表示型的表见代理，又称由于本人之明示或默示的表见代理，即本人以自己的行为表示授予他人代理权而实际上并未授权，或者明知他人以自己的名义从事民事行为而不作否认表示，造成第三人误以为行为人有代理权时，本人要对相对人承担实际授权人的责任。根据我国《合同法》的规定，结合我国的司法实践。我国民法上授权表示型的表见代理有如下几种类型：
1，本人以书面，口头或者其他形式直接或间接向相对人表示已经授权而实际上未授权，相对人依赖本人的表示而与行为人进行的交易行为。
这种情况中，本人的意思表示，可以是直接的，也可以是间接的。可以是口头的，也可以是书面的。相对人可以是特定的，也可以是不特定的（如广告授权方式的相对人为公众），本人对于自己的授权声明，可以撤回，但是应在相对人与行为人的民事活动成立之前撤回。撤回的通知应有效地到达相对人，一般应以授权声明同样的方式做出。
2，本人将其具有代理权证明意义的文书印鉴交与他人，他人凭此以本人的名义从事民事活动，相对人对此信赖而进行的交易。
这些文书印鉴包括被代理人的印章，合同章，盖章的空白证明信，空白委托书，空白合同文书等。这些文书印鉴本身虽然不是授权委托书，但其与本人有密切联系，具有专用性，起着证明代理权的作用，善意相对人因此相信行为人有代理权而与之订立合同，应构成表见代理。
3，本人知道他人以自己的名义实施民事行为而不作否认表示的。
本人知道他人没有代理权而以自己的名义实施民事行为时，应对他人的无权代理行为明确表态。本人所表示的不同态度，可以产生不同的法律后果。如果本人表示承认，则等于授予行为人代理权或者是事后追认，这种事后授权行为追认行为具有追溯效力，致使行为人的无权代理转为有权代理，本人应承但代理行为所产生的法律效果（特别说明，此种追认行为应在相对人行使撤销权之前进行）。如果本人表示否认，则行为人的无权代理成为狭义的无权代理，由行为人自己负责，本人对此不承担任何责任。如果本人明知他人以自己的名义进行无权代理，既不承认，又不作明确的否认，为保护善意无过失的第三人，应认为成立表见代理。
4，允许他人作为自己的分支机构进行活动。
联营活动中，一些牵头单位允许其他单位或个人以自己 “分公司”，“分厂”的名义进行活动。企业集团改制的过程中，一些核心企业为扩大规模，允许其他企业使用自己的集体商标，以集团分支机构的名义行事，实际上这些单位或个人经营上各自独立，并没有划入该法人的范围。然而，善意相对人并不知情，一旦这些“分支机构”与相对人发生纠纷，牵头单位则以自己不是合同当事人为由拒绝承担责任。因为根据民法基本理论，不具备法人资格的分支机构为法人的组成部分，法人要对其民事活动承担责任。因此，这些本来并非法人分支机构的单位，以法人分支机构的名义从事活动，使善意的交易相对人认为其为该法人的行为时，应成立表见代理。
（二），权限逾越型表见代理
权限逾越型表见代理，又称为超越代理权的表见代理，代理权限制的表见代理。代理人的代理权，通常都有一定的限制，但这一限制不一定为相对人所知，如果表现在外的客观情况，能使善意相对人误以为行为人有代理权，与其为民事行为，就构成表见代理，由本人承担其后果。这就是现代代理制度中“代理权的限制不得对抗善意相对人”的原则。
权限逾越型表见代理主要有以下两种表现形式：
1，本人虽对行为人的代理权作了某些限制，但未在委托授权书中说明，或者本人授予代理人一定的代理权，但事后又加以限制，代理人不顾其限制而按原来的代理权进行代理活动，但相对人并不知情，这时，应构成表见代理，由本人承担其后果。
2，本人委托授权不明，而客观情况又能使善意相对人误信行为人有代理权，即使行为人的行为超越了本人意定的授权范围，也成立表见代理。
（三）权限延续型表见代理
权限延续型表见代理，又称代理权终止的表见代理，代理权撤回的表见代理。这种类型指本人与行为人曾有代理关系，但代理权已经终止或撤回后，本人未及时向外部公示，相对人并不知情。因此，为保护善意相对人的利益和维护交易安全，其代理权的终止和撤回不得对抗善意相对人。主要有以下两种情况：
1，代理期间届满或代理事务完成后的代理。本人应当在出示给第三人的授权委托书中载明代理期间及代理事务。如果本人没有作出明确记载，即使其与代理人对代理权的消灭事由有过约定，只要第三人不知道这种情况，仍与代理人为订立合同，则成立表见代理。
2，本人撤回委托后的代理。代理权可以依本人的意思而撤回。这种撤回行为属单方法律行为，撤回的通知到达代理人即发生法律效力。这时，本人应收回代理证书，通知第三人，或者发布代理权撤回的公告。如果本人没有这样做，致使相对人不知道代理权已不存在，仍与代理人为民事行为，则构成表见代理。