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定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨/竺雨迪

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 17:19:44  浏览:9778   来源:法律资料网
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定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨
                       ——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


  【问题提示】
  近年来,我国房地产市场转向繁荣,房产交易日趋活跃,更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让,但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定?
  【要点提示】
  定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让,是一种权利的转让,这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,法律、行政法规没有强制性规定,故定向购买商品房指标转让合同应属有效,且应当得到全面履行。
  【案情】
  原告:张某。
  被告:熊某。
  张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年,二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月,二人达成协议,熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某,转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后,出具收条并在收条上签注:“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月,熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》,合同原件由张某持有。此外,双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议,但未即时结清。
2006年下半年,根据当时的有关规定,允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费,拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥,××号房屋一直未交付给张某。
  张某遂起诉熊某,请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效,并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
  【审判】
  ××市××区人民法院经审理认为:
  本案系房屋定购指标转让纠纷,诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让,转让是否有效,成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份,有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时,她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让,是一种权利的转让。事后,购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》,实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标,张某也实际支付了转让费,并以熊某的名义向开发商交纳了购房款,双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中,张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实,开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式,对此种转让予以认可。因此,张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效,张某和熊某均应按合同履行义务。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定,参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见(试行)》第三条的规定,判决:一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效;二、熊某在判决生效后十日内,配合张某办理房屋的更名过户手续,相关费用由张某负担;三、张某在判决生效后十日内,支付给熊某购房指标转让费1.5万元;四、驳回张某的其他诉讼请求。
  熊某不服原审判决,提起上诉,请求二审法院依法改判。
  ××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
  ××市中级人民法院经审理认为:
  双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中,熊某基于××市××区××单位职工的特定身份,有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格,其将购买资格转让给张某,实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示,没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此,二审判决:驳回上诉,维持原判。
  【评析】
  本案的处理主要涉及以下法律问题:1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么;2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
  理论界及实务界对此有两种观点:一种观点认为,转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人,属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中,熊某虽然取得了房屋购买指标,但若其未与开发商签订购房合同,就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系,又如何将其让与给他人?
  另一种观点认为,定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同,它所指向的标的并非房屋本身,而是定购房屋的指标,合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中,张某与熊某订立口头协议之时,张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上,张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权,但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益,已经达到了权利的标准,在法理上应归为一种可期待物权,属于债权的范畴。
  二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效,主要理由是:1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第(一)项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的,转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利,不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害,而且还违反了国家相关税法规定。
另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效,主要理由是:1、双方签订房屋定购指标转让合同,是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定,没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益,也没有损害国家和社会公共利益。
  笔者认为,定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有:
  1.从法律规定看,对于基于特定身份取得的定购资格的转让,我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外,因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身,所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
  2.从理论上讲,在民法上,奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预,强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念,其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由,使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思,在不违反法律的前提下,对自身利益的得失变更做出安排;是平等主体通过自由、平等地协商,决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下,私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重,而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标,也是有着法理基础的自由。
  3.从社会价值取向来看,本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人,意思表示真实,也不存在欺诈、胁迫等情形,更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效,势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气,更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
  【经验借鉴】
  定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中,因缺乏足够的法律依据,很容易引起纠纷,引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费,就拒绝继续履行更名手续,导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此,笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式,以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明:“本房屋由乙××出资购买,房屋所有权归乙××,与甲××无关。”只有这样,当实际购房人与登记购房人发生产权争议时,才能证明房屋属于自己,而房屋登记不实,应予纠正。否则,如果不重视书面证据的收集和保存,转让人一旦反悔,否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人,受让人将无法取得房屋产权,而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者,如果受让人不能证明购房款由自己实际支付,则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
此外,若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人,对受让人应怎样予以救济?笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行,而房屋登记不实的情况下,可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度,来纠正房屋登记簿的不实记载,实现对受让人的权利救济。
  更正登记在具体适用中分为三种情形:一、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人书面同意更正,登记机构对申请人提交的书面证据进行审查,予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名,不论转让人是否同意更正,登记机构经审核,认定有证据证明登记确有错误的,予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人不同意更正,双方争议一时难以化解,更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护,受让人可申请异议登记,暂时中断登记簿的公信力,并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
  此外,房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称,或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记,必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为,在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续,不仅可以免交税费,还可以简化程序,缩短时间。

作者单位:竺雨迪,湖南大学法学院在读硕士;肖贞英,湖南省长沙市芙蓉区法院。
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海西蒙古族藏族自治州矿产资源管理条例(2003年修正)

青海省人大常委会


海西蒙古族藏族自治州矿产资源管理条例

(1990年5月12日海西蒙古族藏族自治州第八届人民代表大会第六次会议通过 1995年9月22日青海省第八届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准 2002年11月1日海西蒙古族藏族自治州第十一届人民代表大会第三次会议修订 2003年9月26日青海省第十届人民代表大会常务委员会第五次会议批准)



第一条 为了加强矿产资源的勘查、开发利用和保护工作,根据《中华人民共和国民族区域自治法》、《中华人民共和国矿产资源法》和有关法律、法规的规定,结合自治州实际,制定本条例。

第二条 在自治州行政区域内勘查、开采矿产资源必须遵守本条例。

第三条 矿产资源属于国家所有。地表或者地下矿产资源的国家所有权不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。

自治州保障矿产资源的合理开发利用,加强矿产资源的保护工作。禁止任何组织或者个人利用任何手段侵占或者破坏矿产资源。

第四条 自治州对矿产资源坚持开发和保护并重、开发与节约并举的原则,实行统一规划、合理布局、综合勘查、合理开采和综合利用的方针,实施可持续发展战略。

第五条 自治州、县级人民政府国土资源管理部门是矿产资源管理的主管部门,负责本行政区域内矿产资源勘查、开采的监督管理工作。

工商、环保、财政、公安等部门,在各自的法定职责范围内,配合同级国土资源主管部门做好矿产资源勘查、开采、保护的监督管理工作。

第六条 自治州人民政府根据法律、法规规定和国家及省的统一规划,对可以由本地方开发的矿产资源,优先合理开发利用。

第七条 自治州鼓励各类经济组织和个人勘查、开采矿产资源和从事矿产品深加工及科技攻关,并按有关规定给予优惠。

在勘查、开采、保护矿产资源和科学技术研究、推广先进技术等方面成绩显著的单位和个人,由自治州各级人民政府给予表彰和奖励。

第八条 勘查、开采矿产资源,应当依法分别申请探矿权和采矿权,经批准取得勘查许可证和采矿许可证后,方可在本州行政区域内从事矿产资源勘查、开采活动。

第九条 在自治州行政区域内勘查、开采矿产资源,应当依照有关规定缴纳资源税、矿产资源补偿费、探矿权使用费、采矿权使用费。申请国家出资勘查并已探明矿产地区块的探矿权和采矿权,还需缴纳探矿权价款和采矿权价款。

第十条 探矿权、采矿权可以通过招标投标、拍卖等方式有偿取得。

探矿权、采矿权延续、变更、注销按照有关法律、法规规定执行。

探矿权、采矿权可以依法转让。

第十一条 开采下列矿产资源,由自治州国土资源主管部门审批登记,颁发采矿许可证:

(一)省国土资源主管部门委托州国土资源主管部门审批发证的矿产资源;

(二)矿区范围跨本州县级行政区域的。

县级国土资源主管部门审批登记除前款规定以外的其他可供开采的矿产储量规模为小型、零星分散的矿产资源和只能用作普通建筑材料的砂、石、粘土。

个人自用采挖少量砂、石、粘土,可以不办理采矿许可证。

在河道管理范围内采砂石、取土的,经水行政主管部门批准后,向国土资源主管部门申请办理采矿许可证。

第十二条 自治州国土资源主管部门审批颁发采矿许可证后,应在10日内向省国土资源主管部门备案。

县级国土资源主管部门审批颁发采矿许可证后,应在15日内分别向省、自治州国土资源主管部门备案。

第十三条 探矿权人不得以勘查为名,擅自采矿和销售矿产品,需要边探边采和销售矿产品的,应当按规定申报审批。

第十四条 开采矿产资源应当采取合理的开采方法和选矿工艺,提高采矿技术水平和矿产资源的有效利用率,达到设计的开采回采率、采矿贫化率和选矿回收率的指标,不得乱采滥挖、采富弃贫、采厚弃薄、采大弃小。

自治州各级国土资源主管部门对开采回采率、采矿贫化率、选矿回收率达不到设计要求的矿山企业,应当责令限期改正。

第十五条 采矿权人开采综合性矿床,应当制定综合性开采计划方案,对暂时不能开采或者不能综合利用的共生和伴生矿产以及含有有用组分的尾矿,应当采取有效的保护措施,防止损失破坏。

采矿权人在开采矿产资源过程中发现有利用价值的其他矿种时,应当立即报告颁发采矿许可证的国土资源主管部门,并采取保护措施。

采矿权人开采、选取的贵重金属矿产品和其他限制性开采矿种的矿产品,应当交售给国家指定的收购单位。未列入国家统一收购的矿产品,可以自行销售。

第十六条 矿产资源开采实行年检注册制度。采矿权人应当在规定的时间内到原审批发证机关办理年检注册手续。

探矿权人、采矿权人应当按照法律、法规的规定,填报统计资料,按时报送所在地国土资源主管部门。

第十七条 勘查、开采矿产资源应当遵守有关法律、法规,保护生态环境、文物古迹和重要地质遗迹。

第十八条 违反本条例规定的,由自治州、县级国土资源主管部门或者有关行政主管部门依照有关法律、法规的规定处罚。

第十九条 拒绝、阻碍国土资源主管部门和有关行政主管部门工作人员依法执行公务,使用暴力、威胁方法的,依照刑法规定追究刑事责任;未使用暴力、威胁方法的,由公安机关依照治安管理处罚条例的规定予以处罚。

第二十条 国土资源主管部门的工作人员及协助进行矿产资源勘查、开采的监督管理部门,应当依法保护探矿权人、采矿权人的合法权益,对徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守,违反本条例规定批准开采矿产资源或者颁发采矿许可证,或者对违法行为不依法予以制止、处罚的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。违法颁发的采矿许可证,由上级人民政府国土资源主管部门予以撤销。

第二十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议,也可以依法直接向人民法院起诉。

当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第二十二条 本条例应用中的具体问题由自治州人民政府负责解释。

第二十三条 本条例自2003年11月1日起施行。


烟草系统宾馆饭店安全管理暂行规定

国家烟草专卖局


国家烟草专卖局文件


国家烟草专卖局关于印发《烟草系统宾馆饭店安全管理暂行规定》的通知

各省、自治区、直辖市及大连、深圳市烟草专卖局(公司),郑州烟草研究院,合肥设计院,南通醋酸纤维有限公司,中国烟草机械集团有限责任公司,中国烟草进出口(集团)公司:
  现将《烟草系统宾馆饭店安全管理暂行规定》印发给你们,请认真贯彻执行,并结合本单位实际情况,制定实施细则。实施中如遇有问题,请与国家局经济运行司联系。


烟草系统宾馆饭店安全管理暂行规定

  第一章总 则

  第一条为加强烟草系统所属宾馆饭店的安全管理,防止安全事故(案件)的发生,确保宾馆饭店的安全经营,依据国家有关法律法规,结合烟草系统实际情况,制定本规定(以下简称规定)。
  第二条本规定中所指宾馆饭店,系指烟草系统独资或控股对外经营的宾馆饭店(含烟草系统自我经营、委托经营、租赁承包经营等管理模式)。
  第三条本规定中所指宾馆饭店包括客房数50间以上的单位内部招待所、建筑面积在200平方米以上的住宿、餐饮及娱乐场所。

  第二章组织管理

  第四条宾馆饭店应建立以主要领导为主任,各职能部门负责人组成的安全委员会。负责消防、治安、特种设备等各项安全管理工作。
  第五条宾馆饭店应设置安全管理部门,或指定部门和专人负责,并配备相应的安全管理和工程技术人员,具体负责宾馆饭店的日常安全管理工作。
  第六条宾馆饭店应按照国家有关法规,建立健全义务消防、内部治安防范等群众性安全保卫组织,并根据单位实际,制定完善消防、治安防范等应急预案,定期演练。

  第三章安全管理

  第七条宾馆饭店的安全管理工作必须纳入烟草系统安全管理范围,加强监督指导,督促其落实国家法律法规和烟草系统有关安全管理规定。
  第八条宾馆必须建立健全以主要领导为第一责任人的全员安全责任制。根据“谁主管,谁负责”的原则,明确逐级、逐岗安全职责,并逐级、逐岗签订安全责任书,确保安全工作各负其责,落到实处。
  第九条宾馆饭店必须依照国家现行有关法律法规和烟草系统有关规定,并根据单位实际,制定完善各种安全管理规章制度。要运用科学的现代安全管理方法和技术,保证各项规章制度的落实。
  第十条建立健全各项安全管理基础资料,规范安全档案建设。
  第十一条宾馆饭店要建立员工岗前安全培训制度,培训不合格人员不得录用;对特种作业人员必须通过国家有关行政管理部门的培训,取得相应证书后持证上岗,并按规定定期审验;对相关安全管理和工程技术人员,要适时组织参加有关管理和技术培训。
  第十二条宾馆饭店要组织开展不同形式的安全教育和培训,定期组织严格的专项业务训练,不断提高全体员工的安全意识和技能。确保发生突发事件时,有效地组织人员安全撤离事发现场。
  第十三条宾馆饭店承包或出租给外部经营的娱乐场所,必须明确宾馆饭店和承包单位、承租单位双方的安全责任、各自的安全管理以及对安全设施(设备)的维护责任,并签订专门的安全管理协议。宾馆饭店对承包单位、承租单位的安全工作统一协调、管理,同时接受上级主管部门的监督检查。
  第十四条宾馆饭店必须依法经营,禁止以各种形式从事违反国家法律法规的经营活动。

  第四章安全设施

  第十五条宾馆饭店的新建、改建、扩建以及装修、安装等工程项目,必须严格执行安全设施(措施)“三同时”管理规定,并经有关行政管理部门和上级主管部门验收合格后方可投入使用。
  第十六条锅炉、压力容器、电力设施、供气设施、防雷设施、起重设备等,在安装和使用前,必须经有关行政管理部门审批和验收,并取得使用合格证。特种设备按国家有关规定定期检验,严禁带病运行。第十七条宾馆饭店必须依照国家有关法规和标准,安装使用有效的火灾自动报警系统、自动灭火喷淋系统、内部治安防范系统等安全监控设施。室内、外消防栓、室外接水泵接合器和灭火器的配备,必须符合有关消防技术规范要求。
  第十八条配电、供热、供气、制冷、厨房等场所,必须配备有效的安全专用器具或工具。同时,根据国家有关规定,宾馆饭店应配备相应的逃生器具。
  第十九条宾馆饭店应确定部门和人员,按国家有关规定对各类专用安全监控设施、消防设施设备、安全专用器具或工具,进行检查、检测、维护,确保正常运行或使用,并有详细的运行检查、维护保养记录。
  第二十条必须按照国家有关消防技术标准,保证疏散标志、通道、断电疏散照明等设施完好有效。
  第二十一条储存和使用易燃易爆物品的场所,必须符合国家有关技术标准,保证安全距离。要安装油、气泄漏检测装置,并对装置定期检测。

  第五章检查与整改

  第二十二条宾馆饭店应依据国家有关规定,制定安全检查标准,并按标准进行安全检查。
  第二十三条宾馆饭店对检查出的各类事故隐患必须在限期内整改。
  存在重大事故隐患逾期未彻底整改的,上级主管部门可令其停业整顿,直至彻底消除事故隐患并报上级主管部门审批后方能营业。

  第六章责任与追究

  第二十四条对造成责任事故(案件)的有关责任人,应根据事故(案件)等级标准,按照烟草系统和本单位有关规定予以行政处分。
  第二十五条对发生特大、重大责任事故(案件)的单位主要负责人和管理者,必须依照《烟草系统特大、重大安全事故行政责任追究的规定》予以处罚。触犯国家有关法律构成犯罪的,由司法机关依法处理。
  第二十六条在承包或租赁期间,因安全责任不明确,监管不力导致发生重大、特大责任事故(案件)的,将依照有关规定追究主要负责人的责任。

  第七章附 则

  第二十七条 各单位应根据本规定,并结合本地区、本单位实际情况制定实施细则。
  第二十八条 本规定如与国家有关法律法规相抵触时,以国家法津法规为准。
  第二十九条 本规定自颁布之日起执行。
  第三十条 本规定由国家烟草专卖局负责解释。

二00二年九月九日