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辽宁省鞍山市人民政府


鞍山市城市房屋租赁管理办法

　（１９９５年１２月２１日　鞍山市人民政府令第四十六号）


第一章　总则

　　第一条　为适应市场经济发展，加强房屋租赁管理，保障租赁双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》、《辽宁省城镇房地产交易管理条例》及有关规定，结合我市实际，制定本办法。


　　第二条　凡鞍山市城市行政区域内各种产权的各类房屋（含地下建筑）所有人，以非国家定价租金标准出租，包括：以房入股、长期包租作办公室、营业室、租赁摊床（商亭）或以承包给他人形式经营使用房屋的均属房屋租赁管理范围，一律纳入房地产市场进行管理。
　　住宅用房的租赁，执行国家、省、市人民政府规定的租赁政策。


　　第三条　房屋租赁当事人应当遵循自愿平等、协调一致、互利有偿的原则。
　　依法议定，经房地产市场管理部门登记备案取得《房屋租赁许可证》的租赁行为受法律保护。


　　第四条　鞍山市房产管理局是我市房屋租赁管理工作的主管部门。鞍山市房地产市场管理处负责房屋租赁的日常管理工作。土地、工商、税务、物价、财政等部门按各自职能分工，依法对房屋租赁实施监督管理。

第二章　房屋租赁





　　第五条　具有合法产权、土地使用权证件、无产权纠纷、保证使用安全的房屋均可出租。临时房出租需有主管部门的审批手续。
　　房屋租赁期限不得超过１０年，逾期需继续租赁的，须到房地产市场管理部门办理延续租赁登记备案手续。


　　第六条　房屋租赁，出租人和承租人须在签订租赁合同一个月内，共同到房地产市场管理部门办理登记备案，填写国家规定的房地产交易合同文本，经审核后领取《房屋租赁许可证》。未领取《房屋租赁许可证》的，工商行政管理机关不予办理营业执照。


　　第七条　办理《房屋租赁许可证》手续时，须向房地产市场管理部门提交下列文书证件：
　　（一）《房屋所有权证》、《土地使用证》、租赁双方单位或个人的身份证件及租赁契约或者合同；
　　（二）外地在鞍人员租房，须持公安机关签发的《临时居住证》。


　　第八条　房屋有下列情况之一者，不准出租：
　　（一）未取得产权或产权人未授予经营管理权的；
　　（二）产权有争议的；
　　（三）共有房屋未取得其他共有人同意的；
　　（四）已抵押，未经抵押权人同意的；
　　（五）属违章建筑的；
　　（六）经房产管理部门鉴定为危险房屋，不能继续使用的；
　　（七）法律、法规禁止的。

第三章　租赁合同





　　第九条　租赁当事人签订的租赁合同应当具备以下主要条款：
　　（一）当事人的姓名或名称及地址；
　　（二）房屋座落位置、面积、装修及设施情况；
　　（三）房屋用途、租赁期限；
　　（四）租金数额及交付方式；
　　（五）房屋维修责任；
　　（六）转租的约定；
　　（七）变更和解除合同的条件；
　　（八）违约责任；
　　（九）当事人约定的其它条款。


　　第十条　有下列情况之一的，可变更或者解除租赁合同：
　　（一）承租人利用房屋进行非法活动的；
　　（二）承租人违反合同约定改变房屋用途的；
　　（三）承租人未经出租人同意转租、转借房屋的；
　　（四）承租人未按合同约定按期缴纳租金且延期超过三个月的；
　　（五）出租人或者承租人因不可抗力致使租赁合同不能全部履行的；
　　（六）未按合同约定履行对其房屋正常维修的；
　　（七）因房屋拆迁不能履行合同的；
　　（八）当事人协商一致的。


　　第十一条　符合本办法第十条（五）项规定，提前解除房屋租赁合同的，出租人或者承租人免除赔偿责任。


　　第十二条　出租人或者承租人在租赁期间死亡，合法继承人应当继续履行原租赁合同。


　　第十三条　租赁期限届满，租赁合同终止，承租人需要继续承租的，应当在合同终止前三个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。


　　第十四条　变更、解除、终止租赁合同，当事人应当共同对房屋及设备进行检查，双方无异议后，签署书面意见，并在１５日内到房地产市场管理部门办理注销手续。

第四章　转租





　　第十五条　经出租人同意，承租人可将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人。


　　第十六条　转租人与受转租人应按本办法规定订立转租租赁契约或者合同，转租的租赁契约或者合同的租期，不得超过原租赁合同的租期，并须重新办理登记、领证等手续。


　　第十七条　转租的租赁合同生效后，转租人继续履行原租赁合同约定的义务，受转租人承担转租合同规定的权利和义务，受转租人对原出租人承担连带责任。


　　第十八条　转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之变更、解除或者终止。

第五章　租金管理与收费标准





　　第十九条　房屋租赁的管理实行市场价格和评估价格相结合的方式。评估租金的标准，根据地区、环境及营业性质等因素确定。市场价租金低于评估租金的按评估租金缴纳费用。


　　第二十条　房屋租赁交易手续费按租金总额的３％计取，每年收缴一次，由租赁双方平均承担，列入财政第二预算管理。


　　第二十一条　房屋所有人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益依照国家和省有关规定上缴国库。

第六章　罚则





　　第二十二条　违反本办法，有下列行为之一的，由房地产市场管理部门及工商、物价等有关部门，依据各自取权，按下列标准处罚；
　　（一）未领取《房屋租赁许可证》擅自出租的，一经查出，除没收出租全部非法所得之外，并对租赁双方处以租金一至二倍的罚款，情节严重的，由房地产市场管理部门进行查封，工商管理部门吊销营业执照。
　　（二）不按规定期限办理租赁手续，其违章租赁期间的房屋租金全部没收，并从逾期之日起按日加收应缴纳交易手续费０．５％的滞纳金。
　　（三）租赁双方弄虚作假隐瞒租价的，处以瞒价部分二倍罚款。
　　（四）变更房屋用途，解除租赁合同或者续租不办理手续的，除责令补办手续外，并处以租金３０％－５０％的罚款。
　　（五）房屋租赁当事人拒不提交与房屋租赁有关资料的，责令其限期改正，并可处５，０００－１０，０００元罚款，直至吊销营业执照。


　　第二十三条　租赁当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚通知书之日起十五日内向作出处罚的上级主管机关申请复议或者向人民法院起诉，逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚的机关申请法院强制执行。


　　第二十四条　妨碍、阻挠房地产市场工作人员执行公务，造成后果的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。


　　第二十五条　房屋租赁管理人员滥用职权、徇私舞弊、违法乱纪的，由所在单位或上级机关给予政纪处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章　附则




　　第二十六条　本办法执行中的具体问题由市房产管理局负责解释。


　　第二十七条　海城市、台安县、岫岩县房屋租赁管理依照本办法制定具体办法。


　　第二十八条　本办法自发布之日起施行。


监狱法第四十七条遭遇的尴尬

宋立军

《中华人民共和国监狱法》第一条：“为了正确执行刑罚，惩罚和改造罪犯，预防和减少犯罪，根据宪法，制定本法。”该法第四十七条规定：“罪犯在服刑期间可以与他人通信，但是来往信件应当经过监狱检查。监狱发现有碍罪犯改造内容的信件，可以扣留。罪犯写给监狱的上级机关和司法机关的信件，不受检查。”

《中华人民共和国宪法》第四十条规定：“中华人民共和国公民的通信自由和通信秘密受法律的保护。除因国家安全或者追查刑事犯罪的需要，由公安机关或者检察机关依照法律规定的程序对通信进行检查外，任何组织或者个人不得以任何理由侵犯公民的通信自由和通信秘密。”

从法条的对比可以看出，监狱机关对罪犯通信进行检查的规定明显违背宪法精神，与“上位法高于下位法”的原则相抵触，是对宪法最高权威的挑战。

首先，主体不合宪。监狱机关或者监狱警察显然不属于宪法中规定的“公安机关或者检察机关”，是宪法第四十条中的“任何组织或者个人”。这当然有其历史背景，即监狱机关原来隶属于公安部，但是隶属关系一变，就自然缺乏了宪法依据。

其次，理由不合宪。因为监狱在检查罪犯信件时并非总是“因国家安全或者追查刑事犯罪的需要”，更多的是为监管安全的需要。而后者当然属于宪法第四十条中的“任何理由”的范畴。

再次，程序不合宪。监狱法并未对信件检查规定必要的程序，在实践中操作起来随意性较大。
最后，对象不合宪。罪犯尽管触犯了刑法，但是其仍为中华人民共和国的公民，应享有宪法赋予公民的所有权利，不应予以剥夺。

解决这个问题的方案有两个。一是修改监狱法，将这一条取消；二是修改宪法，将检查信件的主体扩大为监狱机关，并增加相应的理由和条件等。对于前者不可取，因为从世界范围看，监狱机关都有对罪犯某些非特殊信件进行检查的权力，这无疑有利于监管和教育罪犯。对于后者，即可以通过全国人民代表大会修宪，或经其常务委员会进行宪法解释。



作者：宋立军
单位：江苏省司法警官高等职业学校法律实务教研室
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