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我国商品房市场的金融与法律调控研究/胡志翔

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 20:10:39  浏览:8789   来源:法律资料网
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  内容提要

我国采取了诸多监管手段加强对房地产市场的调控,但是从实际效果上看,并没有实现降低房价的调控目标。这些措施中的某些部分甚至存在限制公民的民事权利能力,扩大户籍制度的效应等问题,存在合法性瑕疵,且“一刀切”的限购政策不甚合理。房地产市场中的金融监管应该以促进房地产市场的良性发展为监管目标,利用法律调控机制而不是行政调控手段实现对房地产市场的有效调控,避免劣质信贷,防范次贷危机。本文主要从金融法律监管的角度分析了我国房地产市场的金融法律调控政策,且从金融法、民商法、行政法等角度分析了当前房地产市场调控措施的合法性、合理性和有效性,在此基础上提出我国商品房市场的调控不应一律以房价下跌或者房价稳定为目标,而是应该以商品房市场的和谐稳定与繁荣增长为目标,同时还应该以合理合法的调控措施促进城市化进程与社会公平、政府法治的实现。
关键词:金融监管;房地产市场;调控

我国商品房市场的金融与法律调控研究

一、问题的提出
从2005年至今,我国房地产市场经历了数轮暴涨,目前各大城市房价高企,很多低收入群众没有财力购买房屋。由于商品房本身具有商品性质,因此对于低收入群体来说,商品房价格似乎与其关系不大。但是考虑到我国保障性住房建设不足、分配不公平等原因,很多低收入群众只能去购买商品房。高企的房价引起了民众的愤怒,政府也逐步采取措施调控房地产价格,特别是进入2010年以来,密集的金融调控政策对房地产价格产生了深远的影响,那么,我国当前房地产市场调控中的金融监管是否奏效?其未来走向如何?如何在法律层面评价当前的调控措施?应该采取什么样的金融监管策略来调控房地产市场?究竟是以行政调控为主还是以法律调控为主?这些正是本文所要解决的问题。
二、当前商品房市场调控中金融监管措施的合法性与有效性
我国目前在房地产市场调控中所采取的金融尽管措施主要是如下几项:1、收紧信贷,防止银行将贷款发放给没有财力偿还贷款的人群,主要包括加强了信用审核、收入证明审核等;甚至要求提供一段时间内的社保缴纳记录,才能有资格获取贷款;2、提高首付比例。目前各大城市都提高了首付比例,例如要求支付30%甚至更高的首付才能办理贷款。
(一)合法性
当前商品房市场的调控措施是多样化的,如通过提高存款准备金率使流动性趋紧,从而使银行手中的可放贷资金减少,从而达到提高银行放贷压力的目的,能够有效地避免购房者利用杠杆效应从银行处借款并且大肆进行商品房炒作。此外,国家还通过对银行的监管,要求银行在贷款过程中加强对申请人资料的审核,提高贷款质量,防范次贷危机。这些措施都是在法律许可的范围内进行的,具有合法性,且在效果上能够起到给房地产市场降温的作用。
但是商品房市场调控中的其他较为激烈的措施却存在合法性疑问,笔者针对如下两点措施就其合法性进行评价。第一,商品房限购措施。商品房限购并非单方面的,限购也就意味着限售,但是限购与限售必须具有法律依据,否则就意味着限制了公民的财产权。例如,当前某些城市的限购措施要求已经有一套商品房的居民不能再购买第二套,这一措施在本质上剥夺了公民的购买一定财产的权利,而购买一定的商品本属于民事权利能力范畴,不合理地限制居民的购买权以及变相地限制房地产开发商的出售权利,并无法律依据,所以限购措施存在合法性瑕疵;第二,商品房购买资格与户籍制度挂钩。一些城市规定,必须具有本地户籍的人,才能购买商品房,“外地人”是不能购买商品房的。这些措施将商品房购买资格与户籍挂钩,表面上是为了维护本地房价的稳定,但是在客观上却放大了城乡差别和户籍制度,不但阻碍了城市化进程,同时还强化了户籍制度与户籍歧视,导致公民平等权无法得到实现。
因此,尽管目前所采取的商品房调控措施能够起到抑制房价非理性上涨的作用,但是这些措施中的某些部分不合法、不合理地放大了户籍歧视,限制了公民的民事权利能力,在法律效力上存在疑问。
(二)有效性
当前的商品房市场调控措施主要是从房地产购买者的角度出发的,其目标是防止劣质信贷,避免类似于美国次贷危机那样的金融风险,“允许低等级信用者贷款购房是房产泡沫和金融危机的关键因素”。[1]笔者认为这一监管措施本身没有错误,但是其调控效果不明显。如很多富裕家庭无需贷款,直接用现款就可以购买房屋,逃避了金融监管。反而很多低收入家庭难以办到贷款,无法实现买房的愿望。这一金融监管措施带来的风险是:一旦政策放松,很多刚性需求便会再次要求宣泄,从而导致房地产市场的进一步暴涨。
可见,我国目前采取的房地产市场金融监管的效果比较有限。这从2010年商品房市场的价格走势可以得到反映,从一些数据检测及新闻报道来看,2010年我国商品房价格非但没有下跌,相反继续微涨。2011年商品房价格虽然呈现滞涨势态,但是随着我国城市化进程的推进,商品房市场的反弹一触即发,所谓的商品房价格调控,缺乏明确的目标,当前商品房市场调控措施的有效性还值得进一步评估。
三、房地产市场调控中金融监管法律措施的走向
笔者认为我国提高首付、防止劣质信贷的做法之所以没有取到预期的促使房价下降的目的之外,其原因是多方面的,如我国目前正处于通胀期,CPI高企,在这一背景下,货币本身在贬值,一味地要求房价下降并不现实。而且由于我国收入统计数据失真,造成社会的实际购买力捉摸不透,从成交量和成交的活跃度来看,人们似乎有足够的财力才购买商品房,那么国家一味要求房价下降的目的本身便失去了存在的基础。
那么,房地产市场是否需要调控,以及如何调控?金融监管在此过程中到底应该发挥什么样的作用?行政调控为主还是法律调控为主?这些问题还需要进一步研究,笔者试图提出一些看法。
(一)房地产市场是否需要调控
笔者认为房地产市场需要调控,调控的目的不是为了房价下降,而是实现如下两个目的:1、满足购房者的购买欲求,主要是刚性需求;2、确保房地产市场健康发展,避免劣质信贷进入房地产市场。如果一味抑制人们的购房需求,这不但不合理,反而会给房地产市场埋下危机;当然如果任由房地产市场自由发展,也可能会酿成中国版的次贷危机。
此外,人们对商品房的投资需求是否应该满足?笔者认为,应该满足人们对商品房的投资需求,投资也是一种客观需求,其目的是为了防止资产缩水,因此没有理由限制公民对其财产权的保护。但是过热的投资会诱发金融风险,这就需要国家对商品房投资市场的调控采取某些法律措施,如税收法律措施等增加商品房投资的交易成本,从而避免投资过热。需要说明的是,商品房投资市场的调控措施必须法律化、制度化,而不能总是采取临时性的措施,否则调控政策缺乏长久性与稳定性,必然会导致人们的合理预期无法实现,且朝令夕改的临时性政策会导致法律与政策的安定性丧失,致使人们信赖利益受损。
(二)房地产市场应该如何调控
房地产市场的调控应该通过如下措施进行:1、确保保障性住房的开发和建设,满足低收入群众的居住需要;2、确保保障性住房的分配公平合理,避免保障性住房成为公权的侵占对象;3、发展租赁市场,引导刚性需求向租赁市场分流;4、消除负加于产权房之上的户籍、学区等障碍,使人们不再钟情于产权房,当然这是一项涉及到户籍改革的系统工程;5、加快土地供应,政府利益应该与房地产市场划清界限,政府作为一个公权主体,不应享有私益;6、防范劣质信贷进入房地产市场。
当前我国政府从房地产市场中获得了大量的收益,主要表现为政府获得了大量的土地出让金。这一现状导致了政府在房地产市场调控过程中处处受到利益制约,即如果对房地产市场调控过严,则政府收入减少,不利于政府运转;如果房地产市场调控不足,则投资过热,价格非理性上涨,人们的刚性需求无法得到满足。鉴于此,笔者认为政府应该成为一个居中的裁判者,而不是游戏的参与者,这就要求政府摆脱对土地财政的依赖,而是主要通过房地产税收获得财政收入。
(三)金融监管在房地产市场调控中应该发挥什么样的作用
在房地产市场的调控过程中,应该发挥金融监管的作用,具体来说,金融监管的作用应该体现在如下几个方面:1、通过调整利息影响房产投机行为,2010年-2011年我国已经进入了密集加息期,加息不但能够在一定程度上消除CPI高企的负面后果,同时也能够对房地产市场产生深远的影响,可以有效地防止房地产市场的投机成本,抑制过度投机[2];2、优化贷款的发放对象。由于当前土地增值快,收益高,因此很多资质不良的企业也在房地产市场逐利,这固然是一个追求利润的商业行为,无可厚非,但是在加强金融监管的背景下,银行在向房地产开发商发放贷款的时候更是要加强审核,避免将贷款发放给劣质客户,引起坏账呆账。
(四)以法律手段还是行政手段调控房地产市场
当前我国在房地产调控中已经动用了行政手段,甚至规定“外地人”不得买房。这样的行政调控措施很难起到长久的效果,只能在短期内起到一些成效。更何况,限购的方式其实将人们的民事权利能力作出了一定的限制,而这一限制可能是违反宪法的。将人们是否属于“外地人”作为资格条件,也进一步放大了户籍制度的负面效应,将会造成新的社会歧视。因此,行政手段在房地产市场调控中并不足取,正确的做法是通过法律手段,如加强违规放贷的法律责任、防范信用风险、禁止囤地等,通过法律机制实现对房地产的有效调控,避免房价泡沫和由此引发的金融危机。
结语
总之,当前火热的房地产市场中隐含了一些危机,需要通过加强金融监管的方式,从资金源头上进行治理,以实现房地产市场的优良发展。我国当前将房地产市场的调控目标定位于降低房价,这一目标存在偏误,正确的做法是应该引导房地产市场良性发展,避免次贷危机,同时还需要从行政调控过渡到法律调控。

注释

[1] 丁晓钦,尹兴:《格林斯潘货币政策、金融监管与房地产泡沫分析》,《学习与探索》,2010年第3期,第133-135页。
[2] 在“9.11”灾难和互联网络泡沫破灭后,美国政府为了刺激经济增长,即一直实行宽松的货币政策,大幅降息使基准利率降至上世纪60年代以来的最低水平,为市场提供了充裕的流动性。韩再:《次贷危机形成机理及对我国房地产金融监管的反思》,《现代财经》,2009年第9期,第41-44页。

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内蒙古自治区城镇职工基本养老保险条例

内蒙古自治区人大常委会


内蒙古自治区城镇职工基本养老保险条例


(1999年11月29日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过
根据2010年9月17日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会
第十七次会议《关于修改部分地方性法规的决定(二)》修正)


第一章 总  则


  第一条 为了规范基本养老保险工作,保障城镇职工退休后的基本生活,维护社会稳定,促进经济发展,根据《中华人民共和国劳动法》及有关法律、法规,结合自治区实际,制定本条例。
  第二条 本条例适用于自治区区域内城镇各类企业及其职工、企业化管理的事业单位及其职工、城镇个体工商户。
  外商投资企业中的外方职工不适用本条例。
  第三条 基本养老保险基金按照社会统筹和个人账户相结合的原则,由国家、企业和职工共同负担。
  第四条 用人单位和职工以及个体工商户必须依法参加基本养老保险,缴纳基本养老保险费。职工和个体工商户依法享受基本养老保险待遇。
  第五条 旗县级以上各级人民政府劳动社会保障行政部门负责本行政区域内的基本养老保险征缴管理和监督检查工作。劳动社会保障行政部门所属的社会保险经办机构负责基本养老保险具体工作。
  旗县级以上财政、税务、审计部门按照各自职责做好基本养老保险监督管理工作。
  第六条 各级工会组织有权维护职工和个体工商户基本养老保险的合法权益,对执行基本养老保险法律、法规的情况进行监督。
  任何组织、个人有权对违反基本养老保险法律、法规的行为进行举报。


第二章 基本养老保险费的缴纳


  第七条 用人单位和个体工商户应当按照国家和自治区有关规定向社会保险经办机构办理基本养老保险登记。
  第八条 基本养老保险费由用人单位和职工个人共同负担。
  用人单位缴纳的基本养老保险费比例原则上不超过本单位职工工资总额的百分之二十。超出上述比例的按国家有关规定报批。
  职工个人缴纳的基本养老保险费比例不超过本人缴费基数的百分之八。
  个体工商户缴纳的基本养老保险费由个体工商户本人全部缴纳,其缴费比例按照自治区人民政府有关规定执行。
  第九条 用人单位缴纳的基本养老保险费,以本单位上年度职工月平均工资总额为缴费基数。
  职工缴纳的基本养老保险费以本人上年度月平均工资为缴费基数。职工个人缴费的月平均工资低于统筹地区上年度职工月平均工资百分之六十的,以百分之六十为缴费基数;高于统筹地区上年度职工月平均工资百分之三百的,按百分之三百为缴费基数。
  个体工商户缴纳的基本养老保险费,按统筹地区上年度职工月平均工资百分之六十至百分之三百的范围内由其自主选择,确定缴费基数。
  第十条 用人单位应当按月足额向社会保险经办机构缴纳基本养老保险费。职工个人缴纳的基本养老保险费由用人单位按月代为扣缴。
  私营企业和个体工商户应当向地方税务部门缴纳基本养老保险费。
  第十一条 用人单位和个体工商户有下列情形之一的,可以向当地劳动社会保障行政部门申请缓缴基本养老保险费:
  (一)用人单位经营困难,连续三个月未发职工工资(含生活费)的;
  (二)用人单位濒临破产,在法定整顿期限内的;
  (三)用人单位因自然灾害造成严重损失,无法正常生产经营,处于停产期间的;
  (四)个体工商户经旗县级工商行政管理部门核准办理歇业手续的。
  经劳动社会保障行政部门核准缓缴基本养老保险费的,在缓缴期内免缴滞纳金。缓缴期满后,应当如数补缴基本养老保险费及利息。


第三章 基本养老保险个人账户


  第十二条 按照社会统筹和个人账户相结合的原则,社会保险经办机构依照国家和自治区人民政府有关规定,为职工和个体工商户建立基本养老保险个人账户。
  第十三条 职工基本养老保险个人账户按本人缴费基数的百分之十一建立,其个人账户储存额包括:
  (一)职工个人缴纳的全部基本养老保险费;
  (二)用人单位缴纳的基本养老保险费的划入部分;
  (三)上列两项的利息。
  个体工商户基本养老保险个人账户按本人缴费基数的百分之十一建立。
  第十四条 职工和个体工商户跨统筹地区流动时,社会保险经办机构应当按照国家和自治区有关规定为其转移个人账户储存额及基本养老保险关系。
  职工和个体工商户在同一统筹地区内流动,只转移基本养老保险关系,不转移个人账户储存额。
  第十五条 职工和个体工商户可随时查询个人账户的缴费记录,社会保险经办机构应当提供服务。
  社会保险经办机构应当建立个人账户查询制度,每年向职工和个体工商户发送个人账户对账单。


第四章 基本养老保险待遇


  第十六条 职工达到法定退休年龄和个体工商户达到国家和自治区人民政府规定的享受基本养老保险待遇条件,按照本条例规定享受基本养老保险金。
  退休审批手续,按照国家和自治区人民政府规定的审批程序办理。
  第十七条 基本养老保险金由基础养老金和个人账户养老金组成。基础养老金月标准为退休时统筹地区上年度职工月平均工资的百分之二十;个人账户养老金月标准为退休时个人账户储存额除以120。
  第十八条 1998年1月1日后参加工作或者从事个体经营,缴费年限累计满十五年的,按月发给基本养老保险金;缴费年限累计不满十五年的,退休后不享受基础养老金待遇,其个人账户全部储存额一次性支付给本人。
  第十九条 1998年1月1日前参加工作或者从事个体经营,1998年1月1日后退休,缴费年限累计满十五年的,发给基础养老金、个人账户养老金、过渡性养老金和过渡性调节金。过渡性养老金和过渡性调节金按照国家和自治区人民政府有关规定执行。
  前款人员缴费年限累计不满十五年的,一次性发给养老金,计发办法按国家和自治区人民政府有关规定执行。
  第二十条 1998年1月1日前退休人员的养老保险待遇,按照国家和自治区人民政府有关规定执行。
  第二十一条 为保障退休人员的生活随着经济和社会的发展不断得到改善,自治区建立基本养老保险金正常调整机制,具体调整办法由自治区人民政府制定。
  第二十二条 职工、个体工商户在缴费期间或者享受基本养老保险待遇期间死亡,基本养老保险个人账户中的个人缴费储存额一次性支付给指定的受益人或者法定继承人。


第五章 基本养老保险基金的管理和监督


  第二十三条 基本养老保险基金的来源:
  (一)用人单位和个人缴纳的基本养老保险费;
  (二)基本养老保险基金存款利息;
  (三)按照本条例规定收取的滞纳金;
  (四)财政补贴;
  (五)其他收入。
  第二十四条 基本养老保险基金实行预决算管理。基本养老保险基金预算由社会保险经办机构编制草案,劳动社会保障行政部门审核,财政部门复核,报同级人民政府批准后执行。
  基本养老保险基金决算应当报同级人民政府审查。
  第二十五条 基本养老保险基金是用人单位、职工个人和个体工商户缴纳,为保障退休人员的基本生活而筹集的专项基金。基本养老保险基金入不敷出时,由各级人民政府负责解决。
  基本养老保险基金必须专款专用,任何单位和个人不得挤占、挪用。
  第二十六条 基本养老保险基金存入社会保障基金财政专户,实行收支两条线管理制度。
基本养老保险基金及其所得利息不计征税费。
  第二十七条 基本养老保险基金实行双重审计制度。上级社会保险经办机构负责对下级社会保险经办机构的基本养老保险基金管理收支情况实行审计;旗县级以上人民政府审计部门负责对辖区内基本养老保险基金收支结余情况实行审计。
  第二十八条 用人单位、职工和个体工商户有权了解查询基本养老保险基金的收支结余情况。
用人单位每年应当向职工公布基本养老保险费缴纳和支付情况。
  劳动社会保障行政部门,应当定期向本级人民政府报告基本养老保险基金的征缴和使用情况,并向社会公告,接受社会监督。
  第二十九条 各级社会保险经办机构业务工作所需经费列入同级财政预算。


第六章 法律责任


  第三十条 用人单位、个体工商户违反国家基本养老保险法律、法规和本条例有关规定,法律、法规有规定的,依照法律、法规处罚;法律、法规未作规定,依照本条例处罚。
  第三十一条 用人单位未将社会保险经办机构拨付的基本养老保险金按时足额发给退休人员的,由劳动社会保障行政部门责令限期改正,并视情节对法定代表人和直接责任人员处以5000元以下的罚款。
  第三十二条 用人单位和个体工商户未按照规定缴纳基本养老保险费的,由劳动社会保障行政部门或者地方税务部门责令限期缴纳。逾期仍不缴纳的,除补缴欠缴数额外,从欠缴之日起,按日加收欠缴额千分之二的滞纳金。
  第三十三条 用人单位和个体工商户妨碍、阻挠劳动社会保障行政部门和社会保险经办机构执法人员执行公务,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十四条 行政机关和社会保险经办机构工作人员在基本养老保险工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,按有关规定给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十五条 当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。


第七章 附  则


  第三十六条 本条例自公布之日起施行。





中华人民共和国政府和南斯拉夫联邦人民共和国政府文化合作协定

全国人民代表大会常务委员会


中华人民共和国政府和南斯拉夫联邦人民共和国政府文化合作协定


中华人民共和国政府和南斯拉夫联邦人民共和国政府基于发展两国人民文化关系的愿望,并且深信文化合作有助于两国友好关系的加强,决定签订文化合作协定,为此目的达成如下协议:
第一条 缔约双方将促进教育、科学和文化方面的相互合作,并且在上述范围内交换情况。
第二条 缔约双方同意分别促进和协助科学和科学研究机构、专业团体、文化教育组织和机构间的合作;相互供给有关教育、科学、文化发展的情况和资料;组织讲学和互派教育、科学、文化工作者和留学生;交换科学、文化、艺术作品和出版物,并且翻译和出版上述作品;交换影片和组织音乐会、戏剧演出、艺术和其他展览会、体育运动和其他活动。
第三条 缔约双方将根据自己有关机构现有成文规定和章程给予对方的科学工作者在本国研究所、档案馆、图书馆和博物馆进行研究和学习的方便。
第四条 缔约双方将为对方的留学生、专家、科学工作者和艺术家的学习、专业进修和科学研究工作提供助学金和其他物质资助。
第五条 缔约双方支持两国广播电台、电视台和电影方面的合作,这种合作将由双方相应机构根据本国成文规定赋予的职权协议进行。
第六条 为实现本协定,缔约双方代表将商定每年的年度执行计划。
有关执行计划的财务开支的办法,也将在计划中加以规定。
第七条 本协定须经缔约双方按照各自的法律程序批准,并且将于贝尔格莱德交换批准书之日起生效。
第八条 本协定自生效之日起有效期限为五年。有效期满前六个月如果没有任何一方提出要求终止,本协定将自动延长有效期限五年,并且按这个办法顺延。
本协定于1957年6月7日在北京签订。一式两份,每份都用中文和塞尔维亚——克罗地亚文写成。两种文本均有同等效力。
中华人民共和国政府 南斯拉夫联邦人民共和国政府
全权代表 全权代表
沈雁冰 约·维德玛尔
(签字) (签字)
注:这个协定已由中华人民共和国主席于1957年11月1日批准,南斯拉夫联邦人民共和国总统于1957年11月15日批准。协定自1957年12月20日起生效。
相关文件
1. 全国人民代表大会常务委员会关于批准中华人民共和国政府和南斯拉夫联邦人民共和国政府文化合作协定的决议