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周某在本案中是否有立功表现


案情：

正值“双抢”时节，2003年7月20日上午10许，吉水县枫江镇居民黄国栋路过枫江镇毫石村周某家时，趁其家中无人，从周某家中盗出一台“索尼”牌25英?疾实纾?壑?200元，并将彩电藏进附近树林子的一片杂草中，准备夜静人深时将彩电拿回家。黄国栋走出树林时，被毫石村村民周浩看见。周浩看见黄国栋形色仓皇，便产生了怀疑。周浩待黄国栋离去后，即到该树林里查找，并在杂草丛中找到黄盗窃的彩电，迅速将彩电抱回家藏起来，占为己有。不久又以2000元的价格转卖给他人。案发后，周浩如实供述了作案经过，主动退赔了彩电损失3200元。根据周浩的供述，黄国栋被传唤，黄也如实交待了盗窃事实。

分歧：

本案在审理过程中，对周、黄两被告人的行为均已构成盗窃罪没有异议，但对周浩揭发黄国栋的盗窃犯罪行为是否属于立功，有两种意见。

一种观点认为：周浩的行为属于立功。周、黄二人的盗窃行为并非共同犯罪，而是两个各自独立的，没有内在联系的犯罪过程。如果周浩不说出黄国栋的盗窃行为，也是无可非议的。黄国栋的盗窃行为之所以能够被揭露，主要是周浩向公安机关提供了主要线索。根据1998年5月9日施行的《最高人民法院关于处理自首和立功具体应用法律若干问题的解释》的规定，周浩揭发黄国栋的盗窃行为，属于“提供侦破其他案件的重要线索，经查证属实”的情况。因此，应认定周浩具有立功表现。
笔者则认为，周浩的行为不属于立功。这是因为：周、黄二人盗窃行为虽不属于共同犯罪，而是各自独立实施的犯罪过程，但是这两个犯罪行为之间并非完全孤立，毫无联系。案件的实际情况表明，由于黄在盗窃后隐藏赃物的行为引起周的怀疑，周才跟踪去寻找赃物。周明知彩电是黄盗窃的赃物而据为己有，其行为实际上是黄盗窃行为的继续。他们两人先后在不同的时间和地点对同一财物实施盗窃，形成了他们两个盗窃行为之间的客观联系。正是这种客观联系，使周在交待自己的盗窃过程时必然要涉及到黄的盗窃行为，否则就不能讲清自己所盗物品的来源。周在供述中把黄的盗窃行为揭露出来，表明他能如实交待罪行，对侦破全案起了积极作用，可予从宽处理；但这是案件本身的特点决定的，并不是他出于将功抵罪的动机而主动揭发他人的罪行。因此，周浩不具有立功表现。


江西省吉水县人民法院 曾志学 李崇军
邮 编： 331600
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房屋租赁的法律风险与防范

陈召利


　　房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。由于社会经济高速发展，房屋租赁日益兴盛，房屋租赁经营方式日益普遍。但是，我国法律规范过于原则，人们法律意识淡薄，纠纷此起彼伏。本文结合2009年7月30日最新公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，以下简称《房屋租赁解释》），总结房屋租赁中常见的法律风险及防范措施，供参考。

一、 书面合同的必要性

　　根据我国《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。这意味着，如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定期租赁。此外，缺少书面合同，双方的权利义务不易确定，容易发生纠纷。

　　因此，无论租赁期限长短，哪怕只有一个月，最好签订书面的租赁合同，明确双方的权利义务。一般来说，租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

二、 合同无效的认定

　　在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，实践中对于房屋租赁合同无效的认定不一，严重损害了法律的确定性和统一性。《房屋租赁解释》限定了无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同时，允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施，最大限度地维护合同效力。此外，即使租赁合同被认定无效，承租人仍要支付房屋占有使用费，一般参照合同约定的租金标准。

　　在违法建筑物范围的认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。

　　因此，在签订房屋租赁合同前，承租人应当严格审查出租人是否为建筑物的合法权利人，建筑物是否为合法建筑。

三、 租赁期限的确定

　　根据我国《合同法》的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　这里需要注意的是，如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同，房屋租赁只能视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

四、 房屋装饰装修的处理

　　房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是实践中的热点和难点问题。在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，如何处理承租人对房屋的装饰装修，缺少统一的裁判规则。《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则：

1．承租人未经出租人同意装饰装修的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2．承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

3．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

4．承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

5．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的，但当事人另有约定的除外。

　　我们注意到，《房屋租赁解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。因此，承租人如需对房屋进行装饰装修，应当经出租人同意，合理确定租赁期限，并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。