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商品房预售合同转让法律性质及条件研究
赵英伟

　　　　商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。
一、预售合同转让的法律性质
　　预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有权尚未产生。预购方在预售合同履行中，虽交付预购款，但不享有预售商品房的所有权，其转让处分的，不是所有权。故预售合同转让的性质，即根据转让时预购人已履行预售合同义务程度的不同，分别是商品房预售合同的债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所为的转让是债权；预购人只部分履行合同义务所为的转让，则是权利义务转让。
　　1?预售合同债权转让无须事先征得预售人同意，因为，债的转让包括债权转让、债务转让、权利义务一并转让三种情况。我国《合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”说明债权人可以不经债务人同意而自由处分自己的债权。债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者，如果原债权人和新债权人没有异议，债务人向谁履行义务都是可以的。《合同法》第80条又规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”因为债权转让可不必征得债务人的同意，但债务人不能因债权转让而利益受损。同时也便于债务人如期正确履行义务。
　　2?预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让，事先应征得预售人同意。因为第一，合同是当事人双方意思表示一致的产物，合同当事人之间的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是达成合同的关键因素，这也是诚实信用原则在合同中的体现。第二，以预售方的事先同意作为预购人的权利义务转让的前提，一方面可以防止预购人借权利义务转让逃避债务，另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察，以使原预售合同得以正确履行，从而保护预售方的合法权益，在法律上也可平衡预售人、转让人(预购人)的利益。第三，它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意”的规定相符。
　　3?预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。
　　综上，我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。
二、预售合同转让的条件
　　我国《城市房地产管理法》第45条的规定应视为允许预售合同转让，具体办法由国务院规定，说明预售合同转让是有条件的。笔者以为预售合同转让的条件如下：
　　1?依照法律、法规、政策等规定，允许预售转让的可以转让；不允许预售转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”
　　2?转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。
　　3?预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
　　4?预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
　　5?预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将原预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
三、预售合同转让的程序
　　预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。
　　我国预售合同转让法律滞后。在审判实践中，随意性很大，很多预售转让合同、预售连环转让合同无法认定和处理。我国法律应顺应形势的需要，尽快立法，建议国务院尽快出台有关预售合同转让条件的行政法规，允许“炒楼花”行为，但进行一些必要的限制，即允许有条件的“炒楼花”行为，并随着房地产市场的发展，市场规范和法律体系的完善，逐步规范搞活房地产市场。
　　
　　(作者单位：辽宁省高级人民法院)
　
辽宁省沈阳市人大常委会


沈阳市非税收入收缴管理办法

颁布日期：2008年04月10日 　　　　　　实施日期：2008年04月10日


第一章 总 则
　　第一条 为加强非税收入收缴管理，建立规范的非税收入收缴管理制度，根据有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于沈阳市各级国家机关、事业单位、社会团体及其他组织等收缴非税收入的管理活动。

　　第三条 非税收入是指除税收以外，由各级国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织依法利用政府权力、政府信誉、国有资源、国有资产或提供特定公共服务、准公共服务取得并用于满足社会公共需要或准公共需要的财政资金，包括政府性基金收入、专项收入、彩票资金收入、行政事业性收费收入、罚没收入、国有资本经营收入、国有资源（资产）有偿使用收入、其他收入等。

　　社会保险基金、住房公积金、国有土地使用权出让金、税务部门代征的非税收入项目以及执收单位代收的非财政性资金不纳入本办法规定的非税收入收缴管理范围。

　　第四条 非税收入项目的设定、征收，必须符合法律、法规、规章等规定。

　　第五条 非税收入实行国库集中收缴、收缴分离管理方式。国库集中收缴是指执收单位按照规定的收缴方式与程序，使用规定的政府非税收入票据，将非税收入资金及时、足额缴入国库单一账户或预算外资金财政专户的收缴管理活动。收缴分离是指单位开票、银行代收、财政统管的收入收缴方式。

　　第六条 非税收入实行直接缴款和集中汇缴两种收缴方式。直接缴款是指缴款人将应缴款项直接上缴财政的收缴方式；集中汇缴是指执收单位向缴款人收取非税收入后，再将应缴款项按收入项目汇总上缴财政的收缴方式。

　　“矿产资源补偿费”等实行就地缴库的非税收入项目，按照现行有关规定执行，暂不纳入本办法规定的非税收入收缴管理范围。

　　第七条 非税收入实行分级管理。沈阳市财政局是沈阳市非税收入收缴管理的职能部门，负责全市非税收入的收缴管理、监督和检查。

　　第八条 执收单位负责按规定的收缴方式和程序，及时、足额地将非税收入上缴财政。执收单位是指行使或代行政府管理职能，直接向缴款人收取非税收入的独立核算单位。

　　第九条 缴款人要按国家规定履行非税收入缴款义务。缴款人是指依照法律、行政法规或部门规章规定，负有缴纳非税收入义务的单位和个人。

　　第二章 收缴账户体系

　　第十条 财政部门建立以国库单一账户、预算外资金财政专户为主，以非税收入财政专户（以下简称财政专户）和非税收入财政汇缴专户（以下简称财政汇缴专户）为辅的非税收入收缴账户体系，取消执收单位开设的非税收入过渡账户。财政非税收入收缴账户体系建立后，执收单位不得擅自开设非税收入过渡性账户。

　　第十一条 国库单一账户是指财政部门开设的国库存款账户，反映纳入财政预算管理的非税收入的收支情况，并按政府收支分类科目进行明细核算。

　　第十二条 预算外资金财政专户是指财政部门在代理银行开设的专用存款账户，反映纳入财政预算外管理的非税收入的收支情况，并按政府收支分类科目进行明细核算。

　　代理银行是指由财政部门会同人民银行沈阳分行营业管理部认定的代理财政非税收入收缴、汇划清算等业务的商业银行。

　　第十三条 财政专户是指财政部门在代理银行开设的专用存款账户，反映非税收入的收缴、划解和退付情况，按资金性质、主管部门、执收单位、收入项目进行核算。

　　账户名称为：***非税收入财政专户。

　　第十四条 财政汇缴专户是指财政部门在代理银行为主管部门或执收单位设立的收入过渡账户，只用于反映执收单位收缴非税收入，不用于执收单位的支出。

　　账户名称为： ***非税收入财政汇缴专户。

　　第十五条 当日营业终了，代理银行审核财政汇缴专户的资金与缴款信息相匹配后，将资金通过银行汇划系统自动上划财政专户，原则上当日余额为零；由于异地缴款等原因使资金与缴款信息不相匹配，导致财政汇缴专户发生余额而产生的利息属于非税收入，由代理银行按期结息上缴财政专户。

　　第十六条 财政专户和财政汇缴专户在同一代理银行范围内设立。

　　第十七条 代理银行按照与财政部门签订的委托代理协议及有关规定，按主管部门、执收单位、分收入项目向财政部门报送非税收入日报表（简称日报表，格式见附件1）。日报表于次日报送（节假日顺延）。财政部门、执收单位、代理银行要定期核对非税收入收缴信息，保持账务信息一致。

　　第十八条 执收单位需要增加、变更、撤销财政汇缴专户，由执收单位提出申请，主管部门审核汇总后，报财政部门审批。

　　第三章 收缴系统部署模式

　　第十九条 各地区、部门和单位要统一使用非税收入收缴管理系统收缴非税收入。非税收入收缴管理系统是指由财政部统一组织开发，并用于支撑全国非税收入收缴管理工作的信息系统。

　　第二十条 非税收入收缴管理系统的部署实行全市大集中模式，区、县（市）、开发区级要和市本级使用同一个非税收入项目库，将本地区执收单位等信息与项目库关联。各地区、部门和单位不得单独设立项目库。

　　第四章 收缴方式和程序

　　第二十一条 实行直接缴款的，执收单位根据国家有关规定，向缴款人开具《非税收入一般缴款书》（格式见附件2），缴款人持《非税收入一般缴款书》前三联到代理银行缴款，直接将应缴款项缴入财政汇缴专户或财政专户。缴款后，由缴款人将加盖银行收讫印章后的第一联退执收单位，执收单位在第四联加盖印章后交缴款人作为缴款收据。

　　第二十二条 实行直接缴款的，缴款人可采用现金方式缴款，也可在《非税收入一般缴款书》第二联加盖缴款人预留银行印鉴后，采用转账方式办理缴款。

　　第二十三条 实行集中汇缴的，执收单位根据国家有关规定，收取缴款人款项并按收入项目汇总后，开具《非税收入一般缴款书》，将应缴款项缴入财政汇缴专户或财政专户。

　　第二十四条 实行集中汇缴的，执收单位一般采取现金方式缴款。非税收入每日汇总额不足500元的，执收单位可于次日将款项一并缴入财政汇缴专户或财政专户。

　　第二十五条 实行集中汇缴的，执收单位应分设开票和收款岗位，并由专人负责，不得由一人兼任。该收缴方式中，执收单位不需向缴款人提供《非税收入一般缴款书》，但《非税收入一般缴款书》第四联必须按财政票据管理规定保管、核销等。

　　第二十六条 执收单位在每个工作日开始办理业务前，从沈阳市财政局服务器下载、更新数据，并核对票据核销信息；开具《非税收入一般缴款书》后，必须在缴款前，立即将开票信息上传沈阳市财政局服务器。

　　第二十七条 代理银行在每个工作日开始办理业务前，从沈阳市财政局服务器下载、更新数据，按照沈阳市财政局规定的电子数据格式，将上个工作日财政专户的收缴信息传送至沈阳市财政局服务器；并在每个工作日内，从沈阳市财政局服务器实时下载执收单位的《非税收入一般缴款书》开票信息，以此为依据审核办理非税收入代收业务。

　　第二十八条 缴款人与执收单位不在同一城市的，应当按规定通过银行汇兑结算方式将资金缴入财政汇缴专户，缴款时须注明执收单位、收入项目名称等相关信息。代理银行收到款项后及时通知执收单位，由执收单位、代理银行按照本办法第二十五条、第二十六条有关规定办理。

　　第二十九条 已缴财政专户的非税收入，由财政部门按照规定科目定期划解国库单一账户或预算外资金财政专户。

　　第三十条 按照国家和省规定实行分成的非税收入，在该项目收入全额划解国库单一账户或预算外资金财政专户后，统一由财政部门按照规定的分成比例、办法上解或结算。执收单位不得将非税收入资金直接上解其上级执收单位或者拨付其下级执收单位。

　　第五章 收入退付

　　第三十一条 非税收入必须在法律法规及规章制度规定的退付范围内退付，属于下列范围的，可办理退付：

　　（一）发生技术性差错需要退付的；

　　（二）依法收取的待结算收入，符合有关规定需要退付的；

　　（三）依法确认为误缴、多缴需要退付的；

　　（四）因政策调整需要退付的；

　　（五）经财政部门核准的其他退付款项。

　　第三十二条 退付非税收入，由缴款人提出申请，执收单位、主管部门审查，并报送财政部门审核批准后，通过国库单一账户、预算外资金财政专户或财政专户办理，不得通过财政汇缴专户办理。

　　第三十三条 退付非税收入，一般通过转账方式办理，不退付现金；确需退付现金的，财政部门以转账方式退付到执收单位的基本户，由执收单位给缴款人退付现金，财政部门不直接办理现金支付业务。

　　第六章 收缴票据管理

　　第三十四条 执收单位收取非税收入应使用辽宁省财政厅统一监（印）制的票据（国家另有规定的除外），包括《非税收入一般缴款书》、《辽宁省非税收入统一收据》等。

　　第三十五条 《非税收入一般缴款书》是缴款人或执收单位向财政缴款时必须使用的票据。《非税收入一般缴款书》既是缴款的凭证，也是给缴款人的收据。《非税收入一般缴款书》一式五联，第一联：回单，代理银行收款签章后由缴款人或代理银行退执收单位；第二联：缴款人开户银行作借方凭证；第三联：收款人开户银行收款后作贷方凭证；第四联：执收单位给缴款人的收据；第五联：存根，执收单位留存。

　　第三十六条 《辽宁省非税收入统一收据》适用于执收单位需现场执收零星、分散的非税收入项目。《辽宁省非税收入统一收据》是执收单位给缴款人的收据。《辽宁省非税收入统一收据》一式三联，第一联：存根，执收单位留存；第二联：执收单位作记账凭证；第三联：执收单位给缴款人的收据。执收单位使用《辽宁省非税收入统一收据》收款后，必须使用《非税收入一般缴款书》向财政缴款。

　　第三十七条 非税收入票据的领购、保管、使用、核销、销毁、检查等，按照财政票据管理规定执行。

　　第七章 管理监督

　　第三十八条 财政部门、国家金库沈阳市中心支库及其下辖各级支库、代理银行、主管部门以及执收单位应各司其责，共同做好非税收入收缴的管理、监督和检查。

　　第三十九条 财政部门的主要职责是：

　　（一）制定非税收入收缴管理有关政策和规章制度；

　　（二）负责管理和监督政府非税收入票据的发放、使用、核销等工作；

　　（三）负责确定代理银行，管理非税收入收缴账户体系；

　　（四）组织实施和管理非税收入收缴管理系统；

　　（五）管理、监督和检查非税收入收缴及退付等工作。

　　第四十条 国家金库沈阳市中心支库及其下辖各级支库的主要职责是：

　　（一）配合财政部门制定非税收入收缴管理政策和规章制度；

　　（二）配合财政部门对非税收入收缴代理银行进行资格认定；

　　（三）管理、监督代理银行非税收入收缴资金汇划清算业务；

　　（四）对非税收入按照国家规定科目进行会计账务核算。

　　第四十一条 各代理银行的主要职责是：

　　（一）按照本办法规定及与沈阳市财政局签订的委托代理协议等规定，具体办理非税收入有关银行账户开设、资金缴拨、汇划清算等业务；

　　（二）按照规定向财政部门、主管部门及执收单位报送反馈收缴信息；

　　（三）按照沈阳市财政局要求，开发代理非税收入收缴业务银行端信息系统，并与财政部门联网，组织对相关人员进行业务和系统操作培训；

　　（四）接受财政部门和中国人民银行沈阳分行营业管理部的管理和监督。

　　第四十二条 主管部门的主要职责是：

　　（一）执行非税收入管理政策；

　　（二）组织实施本部门非税收入票据的统一领购、发放、核销等工作；

　　（三）审核、办理本部门非税收入收缴及退付业务，加强对所属执收单位非税收入收缴及退付业务的监管；

　　（四）建立健全内部监督制约机制，接受财政等部门的管理和监督。

　　第四十三条 执收单位的主要职责是：

　　（一）执行非税收入管理政策；

　　（二）严格按规定使用、保管、核销非税收入票据；

　　（三）办理本单位非税收入收缴及退付业务；

　　（四）建立健全内部管理监督制约机制，接受财政等部门的管理和监督。

　　第八章 法律责任

　　第四十四条 违反本办法，有下列行为之一的，由县以上财政部门责令改正，追缴违法资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由所在单位或上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

　　（一）违反规定设立非税收入项目，或擅自改变非税收入项目的征收范围、标准、对象和期限；

　　（二）隐瞒、转移、滞留、截留、坐支、挪用、私分应上缴的非税收入；

　　（三）擅自将非税收入资金直接上解其上级执收单位或者拨付其下级执收单位；

　　（四）擅自开设非税收入过渡性账户；

　　（五）不执行规定的缴款方式和程序；

　　（六）违反规定退付非税收入；

　　（七）违反财政票据管理规定的；

　　（八）其他违反非税收入收缴管理规定的行为。

　　第四十五条 执收单位违反本办法，按国务院《关于违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》（国务院令281号）、《辽宁省非税收入管理办法》（辽宁省人民政府令200号）等进行处罚。

　　第四十六条 代理银行违反本办法及其与财政部门签订的委托代理协议的，由代理银行承担由此发生的一切损失，并由财政部门会同人民银行沈阳分行营业管理部给予通报批评。情节严重的，取消其代理资格。

　　第九章 附 则

　　第四十七条 本办法由沈阳市财政局会同中国人民银行沈阳分行营业管理部负责解释。

　　第四十八条 本办法自二〇〇八年四月二十日起执行。过去已发文件与本办法相抵触的，以本办法为准。

　　第四十九条 区、县（市）、开发区财政部门可根据本办法，结合当地实际情况，制定本地区实施细则。